Consulta vinculante V0112-14
La entidad consultante A es una sociedad limitada unipersonal que desarrolla la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles. Su ejercicio social comienza el 1 de abril y finaliza el 31 de marzo del año siguiente. Los fondos propios de A son negativos. Si bien con el fin de subsanar dicha situación patrimonial ha recibido de una entidad vinculada un préstamo participativo, así como un préstamo hipotecario de una entidad bancaria independiente.
El 90,35% de su activo está constituido por un centro comercial, adquirido en propiedad, desde 31 marzo de 2010. El resto del activo de la consultante está compuesto por tesorería e inversiones financieras. En particular, la sociedad A participa al 100% en otra sociedad X, cuyos fondos propios son también negativos, siendo, igualmente, subsanada dicha situación patrimonial con la existencia de un préstamo participativo.
El activo de la sociedad A está fundamentalmente compuesto por una concesión administrativa. La entidad consultante está íntegramente participada por una sociedad K, residente en Holanda, la cual, a su vez, está íntegramente participada por la sociedad L, residente en Luxemburgo.
La entidad A tiene intención de optar por la aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI, si bien será su socio único (la sociedad K) la que va a cotizar en un mercado regulado o en un sistema de negociación multilateral. Adicionalmente, la sociedad consultante A adaptará con anterioridad a 31 de diciembre de 2012 su objeto social y su política de distribución de dividendos con el fin de adaptarlos a las exigencias establecidas en los artículos 2 y 6 de la LSOCIMI.
CUESTION-PLANTEADA Se plantean diversas cuestiones en relación con la Ley 11/2009 que se describen en el cuerpo de la contestación. .
CONTESTACION-COMPLETA 1. Se plantea la necesidad de transformación de la sociedad consultante (sociedad de responsabilidad limitada unipersonal) en sociedad anónima y de incrementar la cifra de capital social hasta alcanzar los 5 millones de euros. La sociedad A plantea acogerse al régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (en adelante LSOCIMI), siendo, no obstante, su sociedad matriz K, residente en Holanda, la que cotizará en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación en Holanda. Al respecto, el artículo 1 de dicho texto legal establece que:
“1. La presente Ley tiene por objeto el establecimiento de las especialidades del régimen jurídico de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, (en adelante, SOCIMI). A los efectos de esta Ley tienen la consideración de SOCIMI aquellas sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal sea el establecido en el artículo 2 de la presente Ley y cumplan los demás requisitos establecidos en la misma. Estas sociedades podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley.”. Adicionalmente, el artículo 8 de la Ley 11/2009, establece que: “1. Las SOCIMI así como las entidades residentes en territorio español a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2, que cumplan los requisitos establecidos en esta Ley, podrán optar por la aplicación en el Impuesto sobre Sociedades del régimen fiscal especial regulado en esta Ley, el cual también será de aplicación a sus socios. La opción deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo. La comunicación realizada fuera de este plazo impedirá aplicar este régimen fiscal en dicho período impositivo.
2. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen. (…)”. Por su parte, el artículo 2 de la LSOCIMI, en su redacción dada por Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, con efectos para los períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2013, dispone:
“1. Las SOCIMI tendrán como objeto social principal:
a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
b) La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.
c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de esta Ley. Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades. Las participaciones representativas del capital de estas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de esta Ley.”. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 8 y 2.1.c) de la LSOCIMI, podrán aplicar el régimen fiscal especial aquellas entidades que, aun no siendo sociedades anónimas cotizadas, tengan por objeto social la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas a un régimen similar que aquellas, en relación con la política obligatoria de distribución de dividendos y cumplan los requisitos de inversión referidos en el artículo 3 de la misma Ley.
Por tanto, en el presente supuesto, la aplicación del régimen fiscal especial no requiere la transformación de la sociedad A en sociedad anónima, pudiendo tener la forma jurídica de sociedad de responsabilidad limitada.